Kundeninformation

KfW-Zuschuss Nr. 266 „Gewerbe zu Wohnen“

Bundesförderung für den Umbau von Nichtwohngebäuden zu Wohnraum – Stand: Juli 2026

1  Das Förderprogramm im Überblick

Mit dem Zuschuss Nr. 266 „Gewerbe zu Wohnen“ fördert der Bund den Umbau von Gewerbeimmobilien und anderen Gebäuden oder Gebäudeteilen, die bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (sogenannte Nichtwohnimmobilien), zu Wohnraum. Die Förderung wird im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen über die KfW abgewickelt und als direkter Zuschuss ausgezahlt – eine Rückzahlung ist nicht erforderlich.

Hintergrund: In Deutschland besteht ein großer Bedarf an neuem Wohnraum und an der energetischen Sanierung bestehender Immobilien. Gleichzeitig stehen viele beheizte Gewerbeflächen – etwa Büros, Praxen oder Handelsflächen – ohne Nutzungsperspektive da. Das Programm soll diese vorhandene Gebäudesubstanz erhalten, in klimafreundlichen Wohnraum umwandeln und so eine weitere Flächenversiegelung vermeiden. Die Antragstellung ist seit Juli 2026 direkt bei der KfW möglich.

2  Wer kann die Förderung beantragen?

Antragsberechtigt sind grundsätzlich alle Investoren, die als Auftraggeber der Maßnahme Nichtwohnimmobilien zu Wohnraum umbauen möchten – einschließlich Selbstnutzer. Dazu zählen insbesondere:

–    Privatpersonen und Einzelunternehmen (Selbstnutzer und Vermieter),

–    Unternehmen, z. B. Projektentwickler und Wohnungsunternehmen,

–    Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) – bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum stellt die WEG den Antrag,

–    Kommunen.

Auch wer nicht Eigentümer des Gebäudes ist, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Antrag stellen: Der Eigentümer muss selbst antragsberechtigt sein, vorab über die Förderung informiert werden und die ihn betreffenden Pflichten (u. a. zehnjährige Wohnnutzung) bestätigen.

Nicht antragsberechtigt sind u. a. der Bund, die Bundesländer und deren Einrichtungen, Unternehmen mit mehrheitlicher Bundesbeteiligung, politische Parteien sowie Antragsteller, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren beantragt oder eröffnet wurde.

Welche Gebäude kommen infrage?

–    Das Gebäude oder der Gebäudeteil ist beheizt und wird bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt.

–    Das Vorhaben liegt in Deutschland und im Geltungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

–    Der ursprüngliche Bauantrag bzw. die Bauanzeige des Gebäudes liegt bei Antragstellung mindestens fünf Jahre zurück.

–    Der Umbau muss nicht das ganze Gebäude umfassen – im Zielzustand ist auch eine Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe zulässig.

Nicht gefördert werden Erweiterungen von Wohngebäuden oder bereits zu Wohnzwecken genutzten Flächen, z. B. Anbauten oder Aufstockungen.

3  Was wird gefördert?

Gefördert werden die Umbaukosten, die für die Umwandlung in Wohnraum anfallen, sowie Kosten für Fachplanung und Baubegleitung während der Umsetzung. Dazu zählen insbesondere:

–    Rückbau und Entsorgung von Baukonstruktionen, nutzungsspezifischer Infrastruktur und Gebäudetechnik,

–    notwendige Instandsetzung und Anpassung der Baukonstruktion an die Wohnnutzung,

–    Grundrissänderungen und Innenausbau (Wände, Fußböden, Installationsschächte etc.),

–    Gebäude- und Wohnungszugänge sowie Verkehrsflächen wie Treppenhäuser und Flure,

–    Einbau gebäudetechnischer Anlagen, soweit nicht der energetischen Sanierung zuzurechnen (z. B. Elektroinstallation, Wasser/Abwasser, Aufzüge, Sicherheitstechnik),

–    Außenanlagen für die Wohnnutzung, z. B. Balkone, Terrassen, Entsiegelung von Flächen,

–    bauliche Maßnahmen zur Erfüllung baurechtlicher Anforderungen (z. B. Stellplätze, Fahrradstellplätze, Zufahrten) sowie Fluchtwege und Feuerwehrzufahrten.

Zentrale Voraussetzungen

–    Durch den Umbau entsteht mindestens eine neue Wohneinheit – also abgeschlossene Räume mit eigenem Zugang, Zimmer sowie Anschlüssen für Küche und Bad, die einen eigenen Haushalt ermöglichen.

–    Alle geförderten Wohneinheiten werden nach Abschluss mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken genutzt.

–    Die Durchführung erfolgt durch Fachunternehmen und wird über Rechnungen nachgewiesen.

Nicht förderfähig sind: Kosten für den Erwerb von Grundstück oder Gebäude, Fachplanungskosten, die vor Antragstellung angefallen sind, sowie sämtliche Kosten der energetischen Sanierung (z. B. Dämmung, Fenster, Heizung). Für energetische Maßnahmen bietet sich eine Kombination mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude an, etwa dem Wohngebäude-Kredit 261 (siehe Kapitel 7).

Wichtig: Die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen erfordert in der Regel eine Baugenehmigung. Die Förderung ersetzt diese nicht – die baurechtliche Zulässigkeit sollte vorab mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geklärt werden.

4  Wie hoch ist die Förderung?

–    Zuschusssatz: 30 % der förderfähigen Kosten – als direkter, nicht rückzahlbarer Zuschuss.

–    Förderfähige Kosten: maximal 100.000 € pro neu entstehender Wohneinheit. Angesetzt werden die Bruttoausgaben; bei Vorsteuerabzugsberechtigung die Nettoausgaben.

–    Maximaler Zuschuss: 30.000 € je Wohneinheit. Je mehr Wohneinheiten entstehen, desto höher fällt die Gesamtförderung aus.

–    Beihilfegrenze: Bei wirtschaftlich tätigen Antragstellern (dazu zählt auch die Vermietung der geförderten Wohnungen) wird der Zuschuss als De-minimis-Beihilfe gewährt. Das ist eine EU-rechtliche Obergrenze: Pro Unternehmen dürfen innerhalb von drei Jahren höchstens 300.000 € solcher Beihilfen in Anspruch genommen werden.

Rechenbeispiel

Eine leerstehende Büroetage wird in drei Wohnungen umgebaut:

Förderfähige Umbaukosten gesamt (3 Wohneinheiten)

270.000 €

Förderfähige Kosten je Wohneinheit (unter der Obergrenze von 100.000 €)

90.000 €

Zuschuss je Wohneinheit (30 % von 90.000 €)

27.000 €

Zuschuss gesamt

81.000 €

Hinweis: Übersteigen die Kosten je Wohneinheit 100.000 €, wird der Zuschuss trotzdem nur auf 100.000 € berechnet (max. 30.000 € je Wohneinheit).

5  Welche Anforderungen müssen erfüllt werden?

Energetische Anforderungen

Die geförderten Wohneinheiten müssen nach Umbau und Sanierung mindestens das Niveau „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ (EH 85 EE) erreichen. Ein Effizienzhaus 85 benötigt höchstens 85 % der Primärenergie eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes; die EE-Klasse setzt zusätzlich einen Anteil erneuerbarer Energien an der Wärmeversorgung voraus. Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt das angepasste Niveau „Effizienzhaus Denkmal EE“.

Von der EE-Klasse ausgenommen sind Gebäude, die bereits bei Antragstellung über eine Heizung mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien, einen entsprechenden Gebäudenetzanschluss oder einen Wärmenetzanschluss verfügen – oder in denen in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung eine neue Heizung in Betrieb genommen wurde.

Technische Voraussetzungen

Es gelten die technischen Mindestanforderungen der bei Antragstellung gültigen Richtlinie „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude“ (BEG WG). Umbau und Sanierung sind vollständig zu dokumentieren (u. a. Baugenehmigung, Brandschutz- und Schallschutznachweis, Statik); die Unterlagen sind zehn Jahre aufzubewahren.

Rolle des Energieeffizienz-Experten

Für Antragstellung und Vorhabenbegleitung ist verpflichtend eine Expertin oder ein Experte für Energieeffizienz aus der Expertenliste des Bundes (dena, Kategorie „BEG: Wohngebäude“) einzubinden. Der Experte erstellt die „Bestätigung zum Antrag“ (BzA), mit der das angestrebte energetische Niveau geprüft und plausibilisiert wird, und nach Abschluss die „Bestätigung nach Durchführung“ (BnD) als Nachweis des erreichten Niveaus. ENTEGRA ist als zertifizierter Energieeffizienz-Experte gelistet und kann diese Leistungen für Sie übernehmen.

6  Wie läuft die Förderung ab?

Schritt 1 – Vorbereitung: Baurechtliche Zulässigkeit der Nutzungsänderung mit der Kommune klären, Energieeffizienz-Experten einbinden, energetisches Konzept erstellen, BzA ausstellen lassen. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen bereits vor Antragstellung beauftragt werden – sie gelten nicht als Vorhabenbeginn.

Schritt 2 – Antragstellung vor Vorhabenbeginn: Der Antrag wird direkt bei der KfW gestellt (Antragsformular, Option „266 – Gewerbe zu Wohnen“) und mit BzA samt Beiblatt, ggf. Vertretungsnachweis und – außer bei ausschließlich selbstnutzenden Privatpersonen – der De-minimis-Erklärung eingereicht. Entscheidend: Vor Erteilung der Förderzusage dürfen keine Liefer- oder Leistungsverträge für die Umbauarbeiten abgeschlossen werden – das wäre förderschädlich. Zulässig sind Verträge mit aufschiebender Bedingung, die erst mit der KfW-Zusage wirksam werden; ein nachträgliches Einfügen dieser Bedingung ist nicht erlaubt.

Schritt 3 – Umsetzung: Nach der Zusage wird der Umbau durch Fachunternehmen umgesetzt. Für Durchführung und Nachweiseinreichung stehen maximal 54 Monate ab Zusage zur Verfügung – wird diese Frist versäumt, verfällt der Zuschuss.

Schritt 4 – Nachweis und Auszahlung: Nach Abschluss werden der „Verwendungsnachweis“ mit Sachbericht und Belegliste sowie die BnD des Energieeffizienz-Experten eingereicht. Die Kosten bestätigt neben dem Antragsteller grundsätzlich eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt/-in oder Bauingenieur/-in), die unmittelbar mit dem Vorhaben betraut war. Zudem ist eine Identifizierung nach Geldwäschegesetz erforderlich. Nach positiver Prüfung überweist die KfW den Zuschuss auf das Konto des Zuschussempfängers.

7  Wichtige Hinweise

Häufige Fehler vermeiden

–    Zu früher Vertragsabschluss: Liefer- oder Leistungsverträge vor der KfW-Zusage machen das gesamte Vorhaben förderschädlich – Ausnahme nur bei aufschiebender Bedingung.

–    Kostenvermischung: Kosten der energetischen Sanierung dürfen nicht als Umbaukosten angesetzt werden. Bei Kombination mit der BEG dürfen dieselben Rechnungspositionen nicht doppelt geltend gemacht werden.

–    Keine Aufstockung: Je Maßnahme ist nur ein Antrag möglich; der Zuschussbetrag kann nachträglich nicht erhöht werden. Die förderfähigen Kosten sollten daher realistisch und vollständig geplant werden.

–    Steuerliche Förderung: Eine Kombination mit der Steuerermäßigung nach § 35a EStG (haushaltsnahe Handwerkerleistungen) ist für dieselbe Maßnahme ausgeschlossen.

Vor der Planung beachten

–    Baurechtliche Zulässigkeit der Nutzungsänderung frühzeitig mit der Bauaufsichtsbehörde klären – die Förderung hat darauf keinen Einfluss.

–    Kombination mit anderen öffentlichen Fördermitteln ist bis zu 100 % der förderfähigen Kosten möglich, insbesondere mit der BEG Wohngebäude (z. B. Kredit 261) für die energetischen Maßnahmen; die jeweiligen Programmbedingungen sind zu beachten.

–    Ab einer Zuschusshöhe von 100.000 € sind Aufträge wettbewerblich zu vergeben (möglichst drei Angebote, dokumentiert).

–    Es besteht kein Rechtsanspruch auf die Förderung; die KfW entscheidet im Rahmen der verfügbaren Mittel. Eine zügige Antragstellung ist daher empfehlenswert.

Benötigte Unterlagen (in der Regel)

–    Bestätigung zum Antrag (BzA) des Energieeffizienz-Experten inkl. Beiblatt „Gewerbe zu Wohnen“,

–    De-minimis-Erklärung (außer bei ausschließlich selbstnutzenden Privatpersonen),

–    Nachweis der Vertretungsberechtigung (bei WEG, Unternehmen, Kommunen),

–    für den späteren Nachweis: Verwendungsnachweis mit Belegliste, Rechnungen von Fachunternehmen (in deutscher Sprache, in Euro, unbar bezahlt), BnD, Identifizierung nach Geldwäschegesetz; ab 15.000 € Zuschuss an Unternehmen, WEG oder Kommunen zusätzlich ein Kontonachweis,

–    zur Aufbewahrung (10 Jahre): Baugenehmigung/Genehmigung der Nutzungsänderung, Brandschutz-, Schallschutz- und Standsicherheitsnachweis, energetische Berechnungen, Zahlungsnachweise, De-minimis-Bescheinigung.

8  Warum lohnt sich eine frühzeitige Beratung?

Der Erfolg eines „Gewerbe zu Wohnen“-Projekts entscheidet sich früh: Die baurechtliche Machbarkeit, das energetische Zielniveau (EH 85 EE), die saubere Trennung von Umbau- und Sanierungskosten und der richtige Zeitpunkt der Antragstellung müssen feststehen, bevor Verträge geschlossen werden. Fehler in dieser Phase lassen sich später nicht mehr korrigieren – im ungünstigsten Fall entfällt die Förderung vollständig.

Eine frühzeitige Förder- und Energieberatung bietet konkrete Vorteile:

–    Prüfung, ob Gebäude und Vorhaben die Fördervoraussetzungen erfüllen, bevor Kosten entstehen,

–    Entwicklung eines energetischen Konzepts, das das geforderte Effizienzhaus-Niveau sicher und wirtschaftlich erreicht,

–    optimale Kombination der Förderprogramme (Zuschuss 266 für den Umbau, BEG für die energetische Sanierung) ohne Doppelförderungsrisiko,

–    Erstellung von BzA und BnD sowie Begleitung durch das gesamte Antrags- und Nachweisverfahren,

–    realistische Kosten- und Terminplanung innerhalb des 54-Monats-Zeitraums.

Da die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten ohnehin verpflichtend ist, empfiehlt es sich, diesen von Beginn an in die Projektentwicklung einzubeziehen. Sprechen Sie uns gerne an – wir prüfen Ihr Vorhaben und begleiten Sie von der ersten Einschätzung bis zur Auszahlung.

9  Kurzübersicht: KfW-Zuschuss 266 auf einen Blick

Ziel

Umbau beheizter Nichtwohngebäude oder Gebäudeteile zu Wohnraum – Erhalt bestehender Bausubstanz, Schaffung von Wohnraum, Vermeidung von Flächenversiegelung.

Antragsberechtigte

Alle Investoren als Auftraggeber der Maßnahme, einschließlich Selbstnutzer: Privatpersonen, Unternehmen, WEG, Kommunen. Nicht: Bund, Länder und deren Einrichtungen, mehrheitlich bundes-/landesbeteiligte Unternehmen (ohne kommunale Aufgabe), politische Parteien, Antragsteller in Insolvenz.

Gefördert

Umbaukosten zur Schaffung von Wohnraum (u. a. Rückbau, Grundrissänderung, Innenausbau, Erschließung, Außenanlagen) sowie Fachplanung und Baubegleitung während der Umsetzung. Nicht: Erwerbskosten und Kosten der energetischen Sanierung.

Förderhöhe

Zuschuss von 30 % auf max. 100.000 € förderfähige Kosten pro neu entstehender Wohneinheit → bis zu 30.000 € je Wohneinheit. Für wirtschaftlich Tätige: De-minimis-Grenze 300.000 € pro Unternehmen in 3 Jahren.

Voraussetzungen

Mind. 1 neue Wohneinheit; Gebäude beheizt und bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt; ursprünglicher Bauantrag mind. 5 Jahre alt; Effizienzhaus 85 EE (bzw. EH Denkmal EE); Einbindung eines Energieeffizienz-Experten (dena-Liste); 10 Jahre Wohnnutzung; Durchführung durch Fachunternehmen.

Ablauf

1. Energieeffizienz-Experte einbinden, BzA erstellen lassen → 2. Antrag vor Vorhabenbeginn direkt bei der KfW → 3. Förderzusage abwarten → 4. Umbau umsetzen (max. 54 Monate) → 5. Verwendungsnachweis + BnD einreichen → 6. Auszahlung.

Wichtige Hinweise

Vertragsabschluss vor Zusage ist förderschädlich (Ausnahme: aufschiebende Bedingung). Baurechtliche Zulässigkeit vorab klären. Kombination mit BEG möglich, keine Doppelförderung derselben Kosten. Kein Rechtsanspruch – Förderung im Rahmen verfügbarer Mittel.

Hinweis: Dieses Informationsblatt dient der allgemeinen Erstinformation und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind ausschließlich das KfW-Merkblatt „Gewerbe zu Wohnen – Investitionszuschuss“ (Zuschuss Nr. 266, Stand 07/2026, Bestellnummer 600 000 5303), die Förderrichtlinie „Gewerbe zu Wohnen“ sowie die Angaben der KfW unter www.kfw.de/266. Alle Angaben ohne Gewähr; Stand: Juli 2026.