Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was jetzt für Eigentümer, Unternehmen und Kommunen gilt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und ändert vor allem die Regeln für neue Heizungen: Die Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben, entfällt. Weitere Neuerungen folgen schrittweise, etwa beim Energieausweis ab 2027 und für Neubauten ab 2028. In diesem Beitrag fassen wir zusammen, was das für Sie bedeutet.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist der Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes. Der Bundestag hat es am 10. Juli 2026 beschlossen. Am 28. Juli 2026 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226), seit dem 29. Juli 2026 gelten die ersten Regelungen.

Das Gesetz setzt außerdem Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275) in deutsches Recht um. Deshalb treten nicht alle Änderungen sofort in Kraft: Ein Teil gilt seit Juli 2026, ein weiterer Teil ab dem 1. Januar 2027, andere Regeln folgen in den Jahren danach.

Heizung: Was sich für Eigentümer ändert

Die 65-Prozent-Regel entfällt

Die wichtigste Änderung für Hausbesitzer: Wer eine neue Heizung einbaut, muss nicht mehr nachweisen, dass sie zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie läuft. Sie können wieder frei wählen, ob Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse, Gas oder Öl.

Die Bio-Treppe für Gas- und Ölheizungen

Ganz ohne Vorgaben ist der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung aber nicht. An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt die sogenannte Bio-Treppe: Ein steigender Anteil der Brennstoffe muss klimafreundlich sein, zum Beispiel Biomethan oder biogenes Heizöl.

Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe

• 2029 10 %
• 203015 %
• 203530 %
• 204060 %

Bis 2045 sollen die Brennstoffe für Heizungen vollständig klimaneutral sein. Eine Quote für Brennstofflieferanten will die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 regeln.

Für Ihre Entscheidung heißt das: Rechnen Sie nicht nur mit dem Kaufpreis der Heizung, sondern auch mit den Betriebskosten über viele Jahre. Wie sich die Preise für klimafreundliche Brennstoffe entwickeln, ist heute offen. Ein Variantenvergleich schafft Klarheit.

Vermieter: CO₂-Kosten werden geteilt

Für Mietwohnungen gibt es eine neue Kostenregel: Bei neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen teilen sich Mieter und Vermieter ab Januar 2028 die CO₂-Kosten und Netzentgelte je zur Hälfte.

Förderung gibt es weiterhin

Die Förderung für den Heizungstausch läuft weiter und ist laut Bundesregierung mindestens bis 2029 gesichert. Was sich bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) seit dem 21. Juli 2026 geändert hat, haben wir in unserem Beitrag zur BEG-Reform 2026 zusammengefasst.

Energieausweis: Neue Regeln ab 1. Januar 2027

Ab dem 1. Januar 2027 gelten neue Regeln für den Energieausweis. Für Eigentümer von Nichtwohngebäuden – also Büros, Hallen, Läden oder Praxen – ist das die wichtigste Änderung:

·         Für Nichtwohngebäude ist künftig ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig. Er wird aus Gebäudehülle und Anlagentechnik berechnet.

·         Nichtwohngebäude erhalten erstmals eigene Effizienzklassen, getrennt von Wohngebäuden.

·         Aussteller brauchen umfangreichere Angaben vom Eigentümer.

·         Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit gültig.

Wer vermieten, verpachten oder verkaufen will, braucht weiterhin einen gültigen Energieausweis. Planen Sie bei Nichtwohngebäuden etwas mehr Vorlauf ein, denn für den Bedarfsausweis werden Grundrisse, Flächen und Angaben zur Anlagentechnik benötigt. Mehr dazu auf unserer Seite zum Energieausweis.

Neubau: Nullemissionsgebäude ab 2028

Für Neubauten setzt das Gesetz einen neuen Standard: das Nullemissionsgebäude.

·         Ab 1. Januar 2028 gilt die Pflicht für neue öffentliche Gebäude.

·         Ab 1. Januar 2030 gilt sie für alle Neubauten.

Für Kommunen ist das schon heute ein Planungsthema: Kitas, Schulen oder Verwaltungsgebäude, die jetzt in die Vorplanung gehen, werden oft erst nach dem Stichtag fertig. Welche Gebäude genau erfasst sind und wie der Stichtag bei laufenden Vorhaben greift, regelt der Gesetzestext. Wir empfehlen, die Wärmeversorgung und das Energiekonzept früh zu klären.

Was bedeutet das für Sie im Saarland, in Rheinland-Pfalz und Hessen?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist ein Bundesgesetz und gilt überall gleich. Regional unterschiedlich ist vor allem die kommunale Wärmeplanung: Sie zeigt, ob in Ihrer Straße künftig ein Wärmenetz geplant ist. Gemeinden bis 100.000 Einwohner müssen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2028 vorlegen. Ein Blick in die Planung Ihrer Gemeinde lohnt sich, bevor Sie sich für eine neue Heizung entscheiden.

Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Gilt das GEG noch?

Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Seit dem 29. Juli 2026 gelten die ersten Regelungen des GModG.

Darf ich noch eine Gasheizung einbauen?

Ja. Die 65-Prozent-Regel entfällt. Für neue Gas- und Ölheizungen gilt aber ab 2029 die Bio-Treppe mit steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe.

Muss ich meinen Energieausweis 2027 erneuern?

Nein, nicht wegen der neuen Regeln. Ein gültiger Energieausweis bleibt bis zum Ablauf seiner zehn Jahre gültig. Neue Ausweise für Nichtwohngebäude werden ab 2027 als Bedarfsausweis ausgestellt.

Was ist ein Nullemissionsgebäude?

Ein Neubaustandard aus der EU-Gebäuderichtlinie, den das GModG umsetzt. Er gilt ab 2028 für neue öffentliche Gebäude und ab 2030 für alle Neubauten. Die genauen Anforderungen regelt das Gesetz.

Gibt es weiterhin Förderung für eine neue Heizung?

Ja. Die Förderung für den Heizungstausch ist laut Bundesregierung mindestens bis 2029 gesichert. Welche Programme für Ihr Vorhaben passen, prüfen wir gern.

Unser Angebot: Klarheit für Ihr Gebäude

Ob neue Heizung, Energieausweis für die Gewerbeimmobilie oder Neubauplanung für die Kommune: Wir ordnen die neuen Regeln für Ihr Gebäude ein, rechnen Varianten durch und kümmern uns um die Förderung. Unsere Energieberatung und TGA-Planung kommen aus einer Ingenieurhand – in Eppelborn und Idar-Oberstein.

Kostenloses Erstgespräch: 06881 9349419 · info@entegra-gmbh.de · Ihr persönlicher Check in 5 Fragen (https://www.entegra-gmbh.de/#projektanfrage)

Stand: 02.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtlich verbindlich ist allein der Gesetzestext.